中長期に安定した収益を期待できるポートフォリオ構築を目指します。
- 業態
ビジネスホテル、リゾートホテル及びシティホテルを投資対象とし、原則として、ポートフォリオの取得価格の合計のうち50％以上の割合をビジネスホテルに投資することとします。 - 運用形態
ホテルの運用形態は、建物のオーナーによりホテル運営会社 （オペレーター）に建物が賃貸されるリース方式とします。 - 投資地域
主として、三大都市圏（東京都23区、大阪市及び名古屋市）、 その他政令指定都市、県庁所在地並びにそれらに準ずる都市とします。 - ホテル運営会社（オペレーター）
業歴、財務内容、ブランド、ホテル運営の実績、各地域への 精通度、取得予定物件にかかる当該オペレーターによる予想収支、賃料負担力等の諸要素を勘案し、慎重に選定します。
業態
ホテル業態分類について
ホテル経営はその業態に応じ、それぞれ収益の安定性、高収益獲得機会の程度や競争環境において相違があります。
（出典）有限会社Majestic & Companyによる平成18年4月8日付「ビジネス、シティ、リゾートホテルの業態分類について」
※「料飲収入比率」とは、ホテル事業にかかる営業収入のうち、料飲部門における営業収入の比率をいいます。
投資の基本方針である安定した収益の確保を図るため、下記の割合のとおり、主としてビジネスホテル用の物件に投資しつつ、安定した収益の確保が見込めるリゾートホテルやシティホテル等のほかの業態のホテル用の物件に対しても分散投資をすることにより、これらの物件から得られる高収益機会の獲得及び競争環境にかかるリスクの分散を図ります。
■ ホテル業態分散について
※ポートフォリオの割合とは取得価格に基づく金額割合です。但し、経済情勢、不動産市況及び各物件固有の諸要因等により本投資法人が保有する不動産関連資産にかかる投資対象が、短期的に上記に記載の比率と整合しない場合があります。
運用形態
リース方式のストラクチャー図
リース方式の特徴
- 相対的に安定した収益の確保
リース方式の場合、ホテル経営にかかる経営責任及び運営責任を負うこととはならず、ホテル運営会社（オペレーター）が賃貸借契約に定める賃料を負担することとなるため、運営委託方式、フランチャイズ方式に比較し、相対的に安定した収益を確保することが可能となります。 - ホテル保有者とホテル経営者の分離による相互牽制
リース方式の場合には、ホテル運営会社（オペレーター）との間で、保有と経営とが分離されることから、それぞれの立場に基づく相互の牽制が働くことが期待され、これにより適切な賃料水準の確保と当該物件の最適な設備管理が可能となり、ひいては安定した収益の確保及び資産価値の維持向上が図れます。
投資地域
本投資法人における地域分散の方針
原則として、ポートフォリオの取得価格のうち50％以上の割合を三大都市圏（東京都23区、大阪市及び名古屋市）、その他の政令指定都市、県庁所在地並びにそれらに準ずる都市にも投資することとし、ホテルとしての安定した収益が見込める場合にはそれ以外の地域にも投資し、地域的分散投資を行います。
（注）経済情勢、不動産市況及び固有の物件にかかる諸要因等により、本投資法人が保有するホテル用不動産等にかかる投資対象地域が短期的に上記の比率と整合しない場合があります。
ホテル運営会社（オペレーター）
ホテル運営会社（オペレーター）の選定基準
オペレーターの業歴、財務内容、ブランド、ホテル運営の実績、各地域への精通度等の諸要素を勘案し、慎重に選定を行います。稼働中の物件を取得する場合、ホテル経営は原則として物件取得時点のオペレーターが継続して行うこととなるため、当該物件にかかる当該オペレーターによる予想収支、賃料負担力、当該オペレーターのノウハウや業歴等も併せて検討します。
ホテル運営会社（オペレーター）の分散及びバックアップ・オペレーター
特定のオペレーターとの賃貸借契約解除の場合、長期にわたり新規オペレーターを確保することができず空室期間の長期化による損失の拡大の回避を図ることを目的として、資産運用会社は株式会社共立メンテナンス及びキャピタルアドバイザーズ株式会社との間で、それぞれ「バックアップ・オペレーティングの意向表明書」を締結しています。かかる意向表明書に基づき、本投資法人の保有し、若しくは将来取得する予定のホテル用不動産等にかかる物件について、当該物件のオペレーターとの間の賃貸借契約が終了し、又は終了が予想される場合、上記各社又はそれらの子会社がオペレーターとしてホテルを運営する目的で当該物件を借り受けることを検討する旨の意向を確認しています。